קניית דירה היא השקעה כספית גדולה עבור כולנו ולבטח הגדולה ביותר עבור חלק גדול מאלו הרוכשים דירה ראשונה בחייהם. עסקה שכזאת עלולה לעלות ביוקר למי שלא נעזרים בליווי של עורך דין מקרקעין בעסקה או עושים טעויות לא מחויבות רק בשל חוסר ידע בעסקאות מכר מקרקעין.
בעת רכישת דירה חדשה או יד2 חשוב להגן על עצמכם בכל דרך אפשרית. מדובר על עסקה בסכום גבוה כאשר את רובו בד"כ מלווים מהבנק באמצעות משכנתא ל 20-30 שנה. לכן, חשוב להיזהר ולהיות מודעים היטב לפרמטרים שונים שעלולים לסבך כל עסקת נדל"ן שכזאת.
תמיד כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה לפני חתימה על זיכרון דברים או חוזה לקניית דירה, ולקחת בחשבון שללא עורך דין שכזה הסיכון שנטלתם על עצמכם גבוה מאוד.
5 כללי חובה שמומלץ להכיר לפני קניית דירה
- עסקת מכר דירה היא רק בכתב – לעתים מוכר מציג דירה כלשהי בגודל מסוים ומתברר שבפועל על פי הרשומות היא 10-20 אחוז קטנה יותר. כמו כן לעתים יציג את הדירה עם חניה צמודה אך בפועל זאת חניה משותפת שיש עליה הסכם דיירים בבניין וכן הלאה. חשוב שלא לחתום על חוזה קניית דירה מבלי לבדוק שכל הנאמר אכן נכון וקיים בפועל. מה שרלוונטי מבחינה משפטית הוא רק מה שרשום בחוזה ולא דברים שנאמרו בעל פה.
- בדיקת הזכויות הרשומות של הדירה – יש לבדוק היטב מי הבעלים של הדירה והאם אין עליה שעבודים או עיקולים כלשהם. לעתים דירה איננה מוצגת על ידי הבעלים שלה בפועל, לעתים היא שייכת לרשות מקרקעי ישראל, קק"ל או עמידר והזכויות בדירה אינן של הבעלים כביכול ולעתים מדובר על דירה שהחברה המשכנת לא ערכה בה עדיין את רישום הזכויות בפועל. כל אלו עלולים לסבך עסקאות מכר מקרקעין או למנוע את קיומן.
- בדיקה של חריגות או ליקוי בנייה – יש דירות שהמוכרים טורחים להסתיר בהן את הליקויים הקיימים או אינם מספרים על חריגות בנייה שנעשו בנכס. מצבים שכאלו עלולים להפחית את ערך הדירה או ידרשו השקעה נוספת לתיקון וטיפול בהם בעתיד. יש לקיים בדיקה בוועדה לתכנון ובניה באזור המגורים, לבקש תיק בניין ולהיות בטוחים שאין צו הריסה על הדירה או חובות עקב חריגות בנייה וכדומה.
- הערכת שמאי – עוד לפני חתימה על חוזה קנייה של הדירה, יש לערוך בדיקת שמאי של ערך הדירה. לעתים מגלים בבדיקה שהערך שלה בפועל, עקב סיבות כאלו ואחרות, נמוך בצור המשמעותית ממה שהמוכר ביקש וחשבתם להסכים לשלם. ליקויי בנייה, שטח קטן מהצפוי וסיבוך נוספות עלולות להפחית את הערך בפועל.
- לבדוק עלויות מיסוי – בעת עסקאות מכר מקרקעין עולות להן הוצאות נוספות על התשלום עבור קניית הדירה. בין השאר מדובר על תשלומי מיסוי מקרקעין שונים כמו מס רכישה או מס שבח. הוצאות אלו יש לקחת בחשבון בטרם רוכשים דירה בסכום כלשהו, כיוון שהמיסים עלולים להפוך את העסקה ליקרה מהמתוכנן וללא משתלמת.
לסיכום דבר נשוב להתחלה ונציין שאין לגשת לאף עסקת מקרקעין ללא עורך דין מקרקעין שיודע מה לבדוק, ממה להיזהר ואיך לנסח את החוזה עבורכם. רק בדרך זאת תקטינו משמעותית את הסיכונים שלכם בעסקה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מעניק שירותי ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בעסקאות מקרקעין. לעוד עורכי דין מומלצים בחיפה, ניתן להכנס אל האנציקלופדיה המשפטית אשר מכילה אינספור עורכי דין מומלצים בפריסה ארצית.