עסקאות מקרקעין כוללות לא מעט הוצאות ותשלומים של מיסים שונים שחלים על המוכר או הקונה בעסקה. ההמלצה שלנו היא תמיד לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין לפני חתימה על מסמך מחייב כלשהו בעסקה כזאת ולברר מראש מה ההשלכות של מיסוי מקרקעין שחלות העסקה ושקלל זאת במחיר הסופי. לעתים כל כדאיות העסקה משתנה וגם נמנעים מהוצאות בלתי מתוכננות.
במדינת ישראל אין עסקה שתהיה בלי תשלום מס כלשהו וכך המצב גם בעסקאות מקרקעין מסוגים שונים. בכל עסקה של מכירת דירה יש מיסים שחלים על המוכר ועל הקונה.
המיסים שכולם מכירים משולמים לרשות המיסים. אלו הם מס שבח ומס רכישה.
- מס שבח משולם על ידי המוכר ומתייחס לעליית הערך של הנכס בין עלות הקניה שלו ועלות המכירה שלו. דוגמא לכך היא דירה שקניתם בעבר במיליון ₪ וכעת מוכרים בשני מיליון ₪. הרווח כביכול הוא מיליון ₪ ועל כך יש מיסוי של 25% לטובת המדינה. כלומר רבע מיליון ₪. יש כמובן אפשרות להפחית את הסכום הזה ולהכניס הוצאות שונות שתרמו לעליית הערך לאורך השנים אך החישוב פה פשוט.
- מס רכישה משולם על ידי הקונה והוא נקבע על פי כמה פרמטרים שונים שהגדירה המדינה לעסקאות נדל"ן. יש להתייחס לכך שזאת דירת מגורים ראשונה או דירה שנייה להשקעה ויש לקחת בחשבון את ערך הדירה (העסקה). יש מדרגות מיסוי מקרקעין שונות על פי כל רף שווי שונה. לרוב מדובר על תשלום של עשרות אלפי שקלים בכל עסקה ממוצעת בארץ ולעתים מעבר לכך. גם כאן עורך דין מקרקעין יכול לעזור לכם לנסות להפחית את המס הסופי ויש להתייעץ על פי כל מקרה לגופו.
יש מיסוי מקרקעין נוסף שלא רבים נותנים עליו את הדעת ומופתעים כשהם נדרשים לשלם אותו בעת מכירה של דירה (חל על המוכר). זהו היטל השבחה אשר לא משולם לרשות המיסים אלא לרשות המקומית בה נמצא הנכס.
היטל השבחה משולם במקרים בהם יש עלייה של שווי הנכס בעקבות פעולות או היתרים של מחלקת הבנייה ברשות המקומית. יכולות להיות כמה סיבות שמובילות לעליית שווי הנכס ולכן הרשות רוצה את החלק שלה בשל כך.
דוגמאות לסיבות של בקשת היטל השבחה:
- מתן הקלה של הרשות המקומית – ההתייחסות כאן היא לרוב לפרויקטים של תמ"א 38 שמבוצעים על ידי יזמים שונים עבור כל הבניין או באישור ספציפי של הוספת או הגדלת מרפסת, הוספה של מעלית וכן הלאה. כל ההקלות הללו מאפשרות עליה משמעותית של עליית שווי הנכס, לרוב בערך של עד מאות אלפי שקלים.
- שימוש חורג בנכס – כל רשות מקומית מגדירה בצורה ברורה מה המטרה של כל נכס מקרקעין. כאשר מדובר על דירת מגורים שמקבלת אישור שימוש חורג לשמש גם בתור מרפאה, גן ילדים או משרד, יש לכך משמעות רבה עבור הבעלים ועליית ערך של הנכס.
- אישור תב"ע חדש – שינוי של ייעוד קרקע יכול להיות בעל ערך עצום לבעלים. דוגמא לכך היא קרקע שמיועדת לתעשייה שעוברת שינוי ייעוד למסחר ומאפשרת בניית קניון חדש. כמו כן הקמת תחנת רכבת קרוב לשכונה כלשהי יעלה את הערך של הדירות באותה השכונה וגם של המשרדים והחנויות שיש בה. כל העליות הללו הן בזכות שינוי תב"ע ולכן הרשות המקומית רוצה להרוויח מכך.
היטל השבחה הוא 50% מעליית שווי הערך על פי קביעת שמאי מוסמך. ניתן כמובן לערער על כך ולנסות להפחית את הסכום שקבעה הרשות המקומית.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין לענייני מקרקעין בצפון אשר מלווה משקיעים, רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בצפון הארץ. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנשר או עורך דין מקרקעין בקריות – המשרד הוא הכתובת!